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房地产二次抵押贷款确实是缓和中小企业融资困难的现实有效措施:BC体育

作者:bc体育官方网站 发表时间:2021-05-19

本文摘要:BC体育,bc体育官方网站,从宁德市范围来看,福安市作为防范金融风险的重点区域,敢于承担责任,勇于探索,积极适应企业和大众的需求,去年8月在全市首次依法开展房地产二次抵押登记业务,抵押权主体包括银行、小额信用公司、担保公司、企业和个人,垄断面和利益面大,而且重视风险预防管理,取得明显效果,得到企业、大众的欢迎和省份的认可。

近年来,为了解决中小企业融资问题,中央和省、市政府密集采取政策措施,不懈努力。然而,目前中小企业的融资问题仍然非常突出。与此同时,企业抵押登记的土地、房地产的剩馀价值在银行睡不着觉,很难引进更多的金融活水。

住房管理部门经常接受企业、居民咨询和反映,申请房地产二次抵押登记的声音越来越强烈。他们希望通过这个活跃自己沉淀的资产,提高资产的变化能力,补充企业的流动资金,扩大再生产,偿还个人债务,解除眉毛之急。但目前的问题是企业热,银行冷。

抵押

一方面,企业和居民的呼声越来越高,需求越来越迫切。另一方面,银行出于自身利益和风险,缺乏意愿。

住房管理部门作为法律认可的房地产抵押登记机构,左右为难,难以下定决心。因此,宁德市民建界市政协委员对福安、福鼎专题调查房地产二次抵押贷款情况,与市法院、经贸、住房管理、金融等部门交流探讨现阶段全市房地产二次抵押贷款的可行性。房地产二次抵押贷款,一般来说,抵押人将处理抵押贷款的房地产以馀额作为抵押物的价值再次抵押,从特定贷款人那里获得贷款,主要有三种形式:一种是抵押物穴位房地产雪对同一债权人二次抵押二次抵押穴位房地产雪分别抵押给不同债权人三是偿还债权带来的房地产馀额部分再抵押。开展房地产二次抵押贷款,活跃和释放企业有效资产,提高中小企业融资能力,提高民间贷款信赖关系,降低融资担保业务风险,对应经济下行压力具有重要意义。

目前,在担保贷款明显受到限制,信用贷款没有开门,扩大抵押范围还没有突破的条件下,房地产二次抵押贷款确实是缓和中小企业融资困难的现实有效措施。我们认为,在全市推行房地产二次抵押贷款不仅需要,而且具有现实性。(一)法律没有障碍。

根据《物权法》第199条、《担保法》第35条、《城市房地产抵押管理办法》第9条规定,同一房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于担保债权的馀额部分,可再次抵押,但不得超过其馀额部分。根据上述法律法规,抵押人将抵押的房地产馀额二次抵押,法律赋予抵押人的财产权利,任何组织和个人无权剥夺。

法律上是否允许抵押人处理房地产馀额二次抵押,首先是否尊重抵押人的财产权利,是否依法行政的严肃法律问题。银行在房地产抵押合同中约定二次抵押,或者在二次抵押中设定前期条件,例如,在第一次抵押权人书面同意之前可以处理二次抵押等,是没有法律依据的霸王条款,实质上剥夺了抵押权人的财产权利。(二)经验可供参考。

无论是国内、省内还是市内,都有成功的实践经验。目前,上海、深圳、广州、厦门等多个城市实施房地产顺位抵押登记、二次抵押贷款已有多年,已形成成熟的做法。从宁德市范围来看,福安市作为防范金融风险的重点区域,敢于承担责任,勇于探索,积极适应企业和大众的需求,去年8月在全市首次依法开展房地产二次抵押登记业务,抵押权主体包括银行、小额信用公司、担保公司、企业和个人,垄断面和利益面大,而且重视风险预防管理,取得明显效果,得到企业、大众的欢迎和省份的认可。

(3)实际上可以操作。一些城市的取得成功实践表明,房地产二次抵押登记能否顺利开展取决于在实际操作中处理两个关键难题。1.关于顺位抵押登记问题。顺位抵押登记的最大争议是抵押登记时间是否作为抵押权人的顺序。

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核心问题是解决抵押权顺序的银行债权,不会因抵押人进行房地产二次抵押而产生风险。因此,省政府办公厅明传电报(2014)114日对银行原库存贷款进行继续贷款、延期等业务,如何优化土地、住房抵押权登记服务,提出规范要求:后位抵押权人应向前位银行发行同意维持原抵押权的书面信件,维持银行抵押优先权。福安市在实际执行中也采用了这种务实做法,进一步确认了银行作为第一位抵押权人的优先偿付地位不变,有效维护了银行债权,得到了银行对开展二次抵押贷款工作的支持。

2.抵押权是否需要先行书面同意的问题。有些地方难以实施房地产二次抵押登记的主要症结是,首先需要征得抵押权顺位的银行同意。但是,这是银行单方面设定的前提条件,没有法律依据,没有法律效力。

《城市房地产抵押管理办法》第九条规定:同一房地产设定两个以上抵押权时,抵押人应将已设定的抵押情况通知抵押权人。从其他国内城市和福安市成功的先例来看,抵押人以房地产馀额再次抵押登记的,抵押人书面通知银行抵押情况的方式,突破这种不合理的限制,顺利开展二次抵押登记业务。因此,一、为了满足企业和市场的迫切需求,市政府建议根据《物权法》、《保证法》和相关法规,认真总结福安市和其他城市的成功经验,立即研究全市全面开展房地产二次抵押登记的政策意见,指导、规范房地产抵押登记管理,切实缓和中小企业抵押困难、融资困难。

二、具有法定职权的房地产抵押登记机关,必须根据法律许可开展房地产顺序抵押登记业务,为抵押申请人提供及时、简单、优质的登记服务。依法支持将银行、小额信贷公司、融资性担保公司、企业和居民个人等纳入二次担保权人主体范围,有效扩大二次担保贷款垄断面。必须依法保护各顺序抵押权人的合法权益,特别是认真执行省政府文件规定,确保顺序在先的银行为企业以原库存贷款继续贷款后的抵押优先权。

顺位先行对二次抵押单方面作出各种限制条款的约定和设定前期条件,如果没有法律支持,必须依法制止和取消,切实保护抵押人的合法权益。三、中央银行、银监部门积极支持房地产二次抵押业务,提出具体实施意见,从支持企业提高房地产抵押价值,切实降低抵押门槛,删除不合理限制条款,简化手续,降低融资成本等方面向各银行业金融机构提出明确要求。为了降低企业的融资成本,房地产二次抵押贷款利率一般不高于第一位贷款利率。

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四、加强监督,重视防范风险。当然,房地产二次抵押贷款也有风险。但是,如果没有风险因素,就停不下来。有关部门应对可能出现的风险因素,认真研究风险防范措施,落实监督责任,防患于未然。

银行、保证公司等加强贷款后的管理,重点监视再抵押房地产价值变化、履约能力变化、信用记录不良等情况的房地产抵押登记机应建立房地产抵押、检查等登记事项的联动、共享机制,及时进行信息交流,消除信用风险。积极探索建立政府、银行、企业之间的合理风险分担机制,建议从各级财政风险补偿专项资金中提取一定比例用于房地产二次抵押贷款风险补偿,保障各方面的权益。另外,依法严厉打击恶意串通、虚假债权登记等违法行为,维护正常的金融秩序。

(责任编辑:程鹏)。


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